Abstandsflächen in Bayern: Das gilt für Neubauten

Wissen Sie, welchen Abstand Ihr Neubau zur Grundstücksgrenze halten muss? Vor einer Außenwand beträgt die Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H, mindestens aber 3 Meter (Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO). In Gewerbe- und Industriegebieten genügen 0,2 H.

H ist die Wandhöhe zuzüglich des Anteils der Dachhöhe, den Art. 6 BayBO auf die Wandhöhe anrechnet. Wie groß dieser Anteil ist, richtet sich nach der Dachneigung und danach, ob für das Grundstück das Regelmaß nach Art. 6 Abs. 5 BayBO oder die Sonderregel nach Art. 6 Abs. 5a BayBO gilt.

Zwei Regelungen verschieben dieses Maß: eine Sonderregel für Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern und eine Satzung der Gemeinde selbst. Wer die Abstandsflächen in Bayern erst nach dem fertigen Entwurf prüft, muss die Planung unter Umständen ändern. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) regelt diese Maße in Art. 6 BayBO.

Welche Abstandsfläche gilt für Neubauten in Bayern?

Das Regelmaß steht in Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO. Vor Außenwänden beträgt die Tiefe der Abstandsfläche 0,4 H. In Gewerbegebieten und Industriegebieten sind es 0,2 H. Für beide Fälle nennt dieselbe Vorschrift ein Mindestmaß von 3 Metern. Liegt Ihr Gewerbebau in München in einem Gewerbe- oder Industriegebiet, gilt der Faktor 0,2 statt 0,4.

Die Abstandsflächen in Bayern hängen damit an zwei Größen: an dem Maß H Ihres Entwurfs und an der Lage des Grundstücks. Beide Angaben stehen fest, bevor der Bauantrag auf den Weg geht. Diese Faktoren gibt Art. 6 BayBO für die Tiefe der Abstandsfläche vor:

Das Mindestmaß von 3 Metern wirkt bei niedrigen Gebäuden stärker als der Faktor.

Garagenprivileg nach Art. 6 BayBO: Was ohne eigene Abstandsfläche an die Grenze darf

Eine Grenzbebauung ist unter engen Maßen zulässig. Ohne eigene Abstandsfläche dürfen an der Grundstücksgrenze stehen:

• Garagen einschließlich ihrer Nebenräume
• überdachte Tiefgaragenzufahrten
• Aufzüge zu Tiefgaragen
• Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten

Für diese Bauten nennt Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 BayBO zwei Grenzen: eine mittlere Wandhöhe bis 3 Meter und eine Gesamtlänge von 9 Metern je Grundstücksgrenze. Das Garagenprivileg nach Art. 6 BayBO deckt damit das Nebengebäude ab, nicht den Wohnraum. Wird die Garage höher oder länger, fällt sie aus der Regel heraus.

Ebenerdige Terrassen sind von der Abstandsflächenpflicht ausgenommen. Dasselbe gilt für Wärmepumpen und ihre Einhausungen bis 2 Meter Höhe über der Geländeoberfläche (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO).

Warum München eine andere Regel als das Umland hat

Art. 6 Abs. 5a Satz 1 BayBO enthält eine Sonderregel für Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern. Dort beträgt die Tiefe der Abstandsfläche 1 H, mindestens 3 Meter. Diese Regel greift außerhalb von Gewerbegebieten, Kerngebieten und Industriegebieten sowie außerhalb festgesetzter urbaner Gebiete. Zusätzlich muss die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt sein.

LANDESHAUPTSTADT MÜNCHENPersonen mit Hauptwohnsitz in MünchenFür Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern gilt die Sonderregel nach Art. 6 Abs. 5a BayBO.Zusätzlich muss die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt sein.Quelle: Landeshauptstadt München, Statistisches Amt, 31.07.2026 · Stand: 07/2026

Die Landeshauptstadt München führt in ihrem Melderegister 1.605.264 Personen mit Hauptwohnsitz (Stand: 07/2026). Die Stadt überschreitet damit die Schwelle des Art. 6 Abs. 5a BayBO. Liegt Ihr Grundstück in einer Gemeinde unter dieser Schwelle, bleibt es beim Regelmaß von 0,4 H.

Für Ihr Vorhaben ist das die erste Frage, denn aus 0,4 H wird im Stadtgebiet 1 H.

Gebäudeklasse 1 bis 3: Welche Gebäude die Umgebung prägen müssen

Welche Gebäude zu diesen Klassen zählen, steht in Art. 2 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BayBO. Höhe im Sinn dieser Einteilung ist das Maß der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der Geländeoberfläche im Mittel (Art. 2 Abs. 3 Satz 2 BayBO).

Zur Gebäudeklasse 1 gehören freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmetern sowie land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude.

Gebäudeklasse 2 erfasst Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern und höchstens zwei Nutzungseinheiten von insgesamt höchstens 400 Quadratmetern. Zur Gebäudeklasse 3 gehören die sonstigen Gebäude mit einer Höhe bis 7 Meter. Prägen solche Gebäude die nähere Umgebung Ihres Grundstücks, beträgt die Tiefe der Abstandsfläche im Stadtgebiet 1 H.

Vor bis zu zwei Außenwänden lässt Art. 6 Abs. 5a Satz 2 BayBO 0,5 H zu, mindestens 3 Meter. Die Wand darf dafür nicht länger als 16 Meter sein. Dazu muss das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden das Maß aus Satz 1 einhalten.

Wie Sie die Abstandsfläche anhand des Maßes H berechnen

Wer die Abstandsfläche berechnen will, braucht zwei Angaben: das Maß H der betreffenden Außenwand und den Faktor für die Lage des Grundstücks. Wandhöhe, Dachhöhe und Dachneigung je Außenwand entnehmen Sie den Bauvorlagen Ihres Entwurfsverfassers. Den Faktor liefert die Tabelle oben.

RECHENBEISPIELAbstandsflächentiefe bei zwei angenommenen Maßen HDas Mindestmaß von 3 Metern wirkt bei niedrigen Gebäuden stärker als der Faktor.Quelle: Bayerische Staatskanzlei, Stand 01.05.2026 · Stand: Oktober 2026

Zwei angenommene Maße zeigen, wie weit die Ergebnisse auseinandergehen. Angenommen werden eine Außenwand mit einem Maß H von 6,50 Metern und eine mit 9 Metern. Gerechnet mit den Faktoren aus Art. 6 BayBO ergibt das diese Tiefen (Stand: Oktober 2026):

Erst ab einem Maß H über 7,50 Metern wird das Regelmaß von 0,4 H größer als 3 Meter (Stand: Oktober 2026). Darunter entscheidet das Mindestmaß. Im Gewerbegebiet wirkt sich der Faktor 0,2 bei den hier angenommenen Maßen nicht aus, weil beide Ergebnisse unter 3 Metern bleiben.

Die Abstandsfläche berechnen Sie für jede Außenwand getrennt. Ein Satteldach mit hoher Traufe auf der einen Seite und niedriger auf der anderen führt zu zwei verschiedenen Tiefen. So prüfen Sie Ihr Vorhaben in fünf Schritten:

1. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan oder eine Abstandsflächensatzung gilt.
2. Halten Sie fest, in welchem Baugebiet das Grundstück liegt: Gewerbegebiet, Industriegebiet, Kerngebiet, festgesetztes urbanes Gebiet oder keines davon.
3. Ermitteln Sie aus dem Entwurf für jede Außenwand, die zu einer Grundstücksgrenze zeigt, das Maß H aus Wandhöhe, Dachhöhe und Dachneigung (Art. 6 Abs. 4 und Abs. 5a Satz 3 BayBO).
4. Multiplizieren Sie jedes Maß H mit dem Faktor für Ihre Lage und setzen Sie 3 Meter an, wenn das Ergebnis darunter bleibt.
5. Prüfen Sie Garage und Nebengebäude gegen die beiden Maße aus Art. 6 Abs. 7 Nr. 1 BayBO.

Diese Selbstprüfung ordnet Ihr Vorhaben ein. Eine Genehmigung ersetzt sie nicht. Eine Abweichung lässt sich daraus ebenfalls nicht ableiten. Verbindlich ist das Maß aus Art. 6 BayBO zusammen mit einer Satzung Ihrer Gemeinde.

Die Nena Bau GmbH errichtet den Rohbau in München in Massivbauweise. Unter HRB 274975 steht sie im Handelsregister des Amtsgerichts München. Schreiben Sie uns über kontakt@nenabau.de, sobald Ihr Entwurf die Wandhöhen je Außenwand ausweist.

Welche Rolle örtliche Satzungen bei der Abstandsfläche spielen

Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO lässt ein abweichendes Maß der Abstandsflächentiefe zu. Eine Gemeinde kann es durch eine städtebauliche Satzung oder durch eine Satzung nach Art. 81 BayBO zulassen oder vorschreiben. Die Grundlage dafür liefert Art. 81 Abs. 1 Nr. 6 BayBO. Solche örtlichen Bauvorschriften erlassen die Gemeinden selbst.

Eine Abstandsflächensatzung der Gemeinde verdrängt damit das Regelmaß aus Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO. Deshalb reicht ein Blick ins Gesetz nicht aus. Prüfen Sie vor der Planung zwei Dokumente: den Bebauungsplan für Ihr Flurstück und eine mögliche Abstandsflächensatzung der Gemeinde. Beide erteilt Ihnen die Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

Was beim Nachbarschutz bei Abstandsflächen zählt

Beim Nachbarschutz bei Abstandsflächen zählt das Maß, das für Ihr Grundstück vorgeschrieben ist. Eine Abweichung davon ist kein Formalakt. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof entschied am 9. März 2026, dass eine Abweichung von einer gemeindlichen Abstandsflächensatzung eine atypische Grundstückssituation voraussetzt, die die gesetzliche Regel nicht erfasst. Der Wunsch nach einer größtmöglichen Ausnutzung des Grundstücks genügt dafür nicht (Beschluss vom 09.03.2026, 9 ZB 25.1251).

Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr hat mit Schreiben vom 4. Februar 2025 Vollzugshinweise zu den Änderungen der Bayerischen Bauordnung durch das Erste und das Zweite Modernisierungsgesetz Bayern herausgegeben. Sie betreffen auch die Anwendung des Abstandsflächenrechts nach Art. 6 BayBO. Wer eine ältere Zusammenstellung zur Hand hat, prüft sie gegen den heute geltenden Wortlaut.

Zusammenfassung

In Bayern beträgt die Abstandsflächentiefe 0,4 H, mindestens 3 Meter. In Gemeinden über 250.000 Einwohnern gilt unter den Voraussetzungen des Art. 6 Abs. 5a Satz 1 BayBO 1 H.

Weiterführende Inhalte

• Kostenfaktoren beim Rohbau in München und die Rolle des Festpreises, ergänzt die Abstandsflächen um die Kostenfaktoren eines Rohbaus
• Schlüsselfertig bauen im Großraum München, zeigt den Schritt nach dem Rohbau bis zum fertigen Haus
• Einfamilienhaus als Rohbau vom Generalunternehmen, zeigt die Rohbau-Leistung für Einfamilienhäuser in monolithischer Bauweise

Nena Bau GmbH: Sprechen Sie mit uns über Ihren Neubau

Die Nena Bau GmbH baut von der Max-Planck-Straße 10 in Unterschleißheim aus im Großraum München. Zu unseren Leistungen gehören Rohbau, Gewerbebau und schlüsselfertiges Bauen in Massivbauweise. Stehen die Abstandsflächen in Bayern für Ihr Grundstück fest, schreiben Sie uns die Lage des Grundstücks und die geplanten Wandhöhen an kontakt@nenabau.de. Alternativ nennen Sie uns diese Angaben telefonisch unter +49 173 7218894.